Retail Estates : 25/05/2021 - Bekendmaking jaarresultaten boekjaar 2020-2021

PERSBERICHT

Periodieke verklaring - gereglementeerde informatie

Ternat, 25 mei 2021

BEKENDMAKING JAARRESULTATEN BOEKJAAR 2020-2021

RETAIL ESTATES WEERSTAAT "PERFECT CORONASTORM"

PERIFERE HANDEL HERLEEFT NA ELKE OPGELEGDE SLUITING - BEPERKT WINST- VERLIES

INVESTERINGSWAARDE VASTGOEDPORTEFEUILLE HELE BOEKJAAR STABIEL

111,25 MIO EUR BIJKOMENDE INVESTERINGEN IN UITBREIDING RETAILPARKEN EN BIG BOX UNITS

EPRA RESULTAAT (EXCLUSIEF PORTEFEUILLERESULTAAT) BEDRAAGT 62,91 MIO EUR - 4,97 EUR PER AANDEEL - DALING T.O.V. VORIG BOEKJAAR BEPERKT TOT 0,63 EUR PER AANDEEL

DIVIDEND VERHOOGD TOT 4,50 EUR - VERHOGING MET 2,27%

DIVIDEND VOOR 16e JAAR OP RIJ VERHOOGD

OPLEVERING PROJECTEN GEREALISEERD VOOR EIGEN REKENING IN JAMBES (NAMUR) EN HOGNOUL (LUIK) - INVESTERING VAN 28,16 MIO EUR LEVERT 6,28 MIO EUR MEERWAARDEN OP

JAARLIJKSE RESULTATEN OVER DE PERIODE 01.04.2020 TOT EN MET 31.03.2021

1. BOEKJAAR 2020-2021 IN EEN NOTENDOP

Het afgelopen boekjaar stond in de schaduw van de COVID-19pandemie. Afwisselend waren winkelpanden in België en Nederland gedurende in totaal drie maanden gesloten. Enkel de Belgische voedings- en DIY winkels ontsnapten aan deze overheidsmaatregelen. Binnen de vastgoedportefeuille waren de effecten hiervan verschillend: de woninginrichtingssector (57,11% winkeloppervlakte) en de voeding- en gebruiksartikelen (15,58 %) kenden belangrijke omzetstijgingen doordat enerzijds de consument, door de lockdown maatregelen, aanzienlijk meer in zijn woning investeerde en anderzijds de sluiting van de horeca de thuisconsumptie bevorderde. De aanzienlijke beperkingen op het sociale leven troffen de fashion retailers hard en langdurig, ook buiten de periodes van verplichte sluiting. Winkels op perifere locaties genoten de voorkeur van vele consumenten boven centrumlocaties en shoppingmalls omwille van hun vlotte toegang, parkeergelegheid en hun grootschalig karakter. Dit vertaalde zich in een vlotte herneming van de omzetten na de heropening en het volledig herstel van de huurbetalingen.

De huurlast voor de periodes van verplichte sluiting werd gedeeld met de getroffen huurder. Dit vertaalde zich in een aantal huurkwijtscheldingen ter waarde van 11,55 mio EUR, zijnde iets meer dan 10% van de verschuldigde huur (inclusief de voorziening voor afhandeling voor de lopende onderhandelingen in Nederland). COVID-19 heeft in België drie grote huurders, die zich reeds in een verzwakte financiële positie bevonden en met een zwak management, in een versneld faillissementgeduwd, namelijk nv Brantano, nv Orchestra België en nv Piocheur/Megaworld (ex Blokker). Voor deze drie huurders werd 1,78 mio EUR onbetaalde huur als oninbaar geprovisioneerd. Van de 43 betrokken winkelpanden werden er binnen het boekjaar 36 terug verhuurd aan vergelijkbare huurniveaus.

De aankoop van twee retailparkenin Nederland leverde evenwel bijkomende huurincasso op ten opzichte van het boekjaar 2019-2020 waardoor het verlies van de netto-huurresultaten zich beperkte tot 7,21 mio EUR. Dit verlies werd gedeeltelijk goed gemaakt door een aantal besparingen in de vastgoedkosten. Het resultaat van beide factoren levert een daling van het EPRA resultaat tot 62,91 mio EUR, zijnde -9,09% ten opzichte van vorig boekjaar 2019-2020. Het EPRA resultaat per aandeel bedraagt 4,97 EUR vergeleken met 5,60 EUR per 31 maart 2020.

De investeringswaardevan onze vastgoedportefeuille is bij een constante perimeter in vergelijking met de waarde per 31 maart 2020 stabiel gebleven. Dit geldt niet voor de reële waarde, gezien bij de berekening hiervan de stijging van het tarief van de overdrachtsbelasting in Nederland met twee procent op de Nederlandse portefeuille volledig in rekening is gebracht door de vastgoeddeskundigen. Deze stabiliteit is niet los te koppelen van het relatieve succes van perifere winkelpanden in deze voorbije periode.

De vastgoedinvesteringenwerden voortgezet met de aankoop van twee retailparken in Nederland (Den Bosch en Maastricht) in het eerste kwartaal van het boekjaar en de oplevering van een nieuwbouw retailpark in België (site IKEA Luik-Hognoul) alsook de nakende oplevering van een «big box» BricoPlanit in Jambes (Namen) in het laatste kwartaal. Deze investeringen vertegenwoordigen een aangroei van de portefeuille met 111,25 EUR. De afschrijving van de overdrachtsbelasting op de aankoop van de Nederlandse retailparken (gevolg van

de Nederlandse berekeningswijze van de fair value van deze investeringen) werd gecompenseerd door de aanzienlijke meerwaarde van 10,32 mio EUR die de ontwikkeling voor eigen rekening van de investeringen heeft opgeleverd. In het totaal werd voor 20,71 mio EUR geïnvesteerd in ontwikkelingen voor eigen rekening.

Er werden ook bijzondere inspanningen geleverd in het beheer van de vastgoedportefeuilledoor de verkoopter waarde van 43,79 mio EUR aan onroerende goederen. Hierdoor werden middelen vrijgemaakt voor de financiering van de bovengenoemde nieuwbouwprojecten in België maar ook voor de ingrijpende herstructurering van twee retailparken in Nederland in respectievelijk Roosendaal en Apeldoorn. Op de verkoop van onroerende goederen werd een meerwaarde van 0,83 mio EUR gerealiseerd. In een boekjaar waar het, door de volatiliteit van de financiële markten, niet mogelijk was om kapitaalverhogingen te realiseren, heeft Retail Estates door arbitrage in zijn vastgoedportefeuille, de stijging van de schuldgraad kunnen afwenden die het gevolg zou geweest zijn van haar investeringsprojecten.

De voorbije jaren is de dividendpolitiekeen combinatie geweest van een uitkeringspolitiek die, met respect van de wettelijke verplichting van de uitkering van 80% van de winst, toch een belangrijk gedeelte van de winst als buffer in het bedrijf liet. Uit de EPRA-winst per aandeel van 4,97 EUR van het afgelopen boekjaar, wordt aan de algemene vergadering voorgesteld om een dividend van 4,50 EURbruto uit te betalen, wat een stijging inhoudt van 2,27% ten opzichte van vorig boekjaar, toen het 4,40 EUR bruto bedroeg. Zo blijft ook in moeilijke omstandigheden het dividend tegen inflatie beschermd en blijft de uitkeringsgraad met 87,17% nog binnen een redelijke norm voor de sector in dit uitzonderlijke boekjaar.

Retail Estates genoot in het afgelopen boekjaar het volle vertrouwen van zijn bankiers en obligatiehouders. Kredieten die op vervaldag kwamen werden allen hernieuwd en er werden twee obligatieleningen voor een totaal bedrag van 46 mio EUR bij institutionele beleggers uitgegeven.

De bezettingsgraaddaalde van 97,97% per 31 maart 2020 tot 97,07% op 31 maart 2021. Het management verwacht dat deze daling, die volledig aan de Belgische winkelportefeuille te wijten is, een tijdelijk karakter heeft en dat tegen het einde van het lopende boekjaar terug kan aangesloten worden bij de 98% doelstelling die in de voorbije 22 boekjaren bereikt werd.

2. OPERATIONELE ACTIVITEITEN

2.1. Investeringen

Investeringen - retailparken

Nederland

Aankoop retailpark "De Bossche Boulevard"(Nederland, provincie Noord-Brabant)

Op 7 april 2020 heeft Retail Estates het retailpark «De Bossche Boulevard» verworven. Dit retailpark is circa 50.000 m² groot. De klantenzone ligt midden in de driehoek Breda-Utrecht-Eindhoven. Het retailpark telt

29 winkelruimten die allen verhuurd zijn, overwegend aan filiaalbedrijven zoals Praxis, Mediamarkt, Leen Bakker, Kwantum, Prenatal en X²O.

De investering bedraagt 68,70 mio EUR en de fair value1 berekend door de vastgoeddeskundige Cushman & Wakefield bedraagt 65,42 mio EUR. De financiering van deze aankoop is volledig gebeurd met de opbrengsten van de succesvolle uitgifte van een obligatielening van 75 mio EUR die Retail Estates eind december 2019 heeft afgerond.

Aankoop retailpark Belvédère Maastricht (Nederland, provincie Limburg)

Het retailpark Belvédère werd opgeleverd op 1 juni 2020 en Retail Estates heeft aansluitend het complex verworven. Het complex bestaat uit 7.850 m² aan winkelruimte, verdeeld over vijf winkelruimten die allen verhuurd zijn aan filiaalbedrijven uit de woninginrichtingssector (o.a. Jysk, Beter Bed, Leen Bakker, Carpetright). De investering bedraagt 10 mio EUR (excl. recupereerbare BTW) en levert een huurincasso van 0,66 mio EUR op.

De vastgoeddeskundige Cushman & Wakefield heeft de fair value op 9,97 mio EUR vastgesteld.

Aankoop winkelpand te Duiven (Nederland, provincie Gelderland)

Op 22 december 2020 is Retail Estates overgegaan tot de aankoop van een winkelpand dat gelegen is te Duiven, een randgemeente van Arnhem. Het pand heeft een gelijkvloerse oppervlakte van circa 3.000 m² en is in zijn geheel verhuurd aan Leen Bakker, dat een filiaalbedrijf is gespecialiseerd in woninginrichtingsartikelen, aan een huurprijs van 0,27 mio EUR op jaarbasis. De aankoop vertegenwoordigt een investering van 4,5 mio EUR en is nog onderhevig aan een prijsherzieningsformule die, in functie van de afloop van de lopende huurprijsherzieningsprocedure, een bijkomende investering van maximaal 0,57 mio EUR voor Retail Estates kan vertegenwoordigen. De vastgoeddeskundige CBRE heeft de fair value van het aangekochte pand op 4,93 mio EUR geschat uitgaande van haar inschatting van de nieuwe huurprijs die vanaf december 2021 zou verschuldigd zijn in functie van de door haar verwachte afloop van de lopende huurprijsherzieningsprocedure.

1 In Nederland stemt de fair value overeen met de kosten-koperwaardering (zijnde de totale investering exclusief overdrachtsbelasting van 8% en notaris- en andere overnamekosten). Op moment van deze aankoop bedroeg de overdrachtsbelasting in Nederland nog 6%.

Vaste activa in aanbouw - uitvoering - overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen voor eigen rekening

De vennootschap is in de eindfase van de uitbreiding van haar winkelcluster te Jambes (Namen-Zuid). Het betreft een forward financing die de juridische vorm van een onroerende leasing zal krijgen. De uitbreiding bestaat deels uit de oprichting van een nieuw pand en deels uit de renovatie van een bestaand pand met als resultaat een totale winkeloppervlakte van 15.905 m². Het gebouw wordt op maat van BricoPlanit gemaakt maar is geconcipieerd als een polyvalent gebouw. De totale investering werd contractueel begrensd op 17,95 mio EUR. De investering is gebeurd volgens het 'open boek' principe met een vooraf bepaald rendement van 6,50%. De uitvoering is gestart in september 2019. Het gebouw werd in maart 2021 ter beschikking gesteld aan de huurder. Het project werd gewaardeerd per 31 maart 2021; er werd een meerwaarde van 2,83 mio EUR gerealiseerd ten opzichte van de kostprijs.

In Bruggewordt een verouderd winkelpand afgebroken en opnieuw opgebouwd om te verhuren aan X20. De geraamde investering bedraagt 1,1 mio EUR. Per 31 maart 2021 werd een bedrag van 0,13 mio EUR geïnvesteerd.

In het kader van de CSR strategieinvesteert Retail Estates in de realisatie van een fotovoltaïsche zonnepaneelinstallatie op het dak van haar nieuw retail park in Hognoul. Er wordt een vermogen van 368 kWp aan zonnepanelen geïnstalleerd. De panelen zullen, naar verwachting, jaarlijks ruim 340 Mwh aan groene stroom produceren. Deze investering van 0,30 mio EUR zal ook de operationele kosten van de huurders ten goede komen. Zij zullen 100% kunnen gebruik maken van de groene stroom uit deze installatie. Retail Estates ontvangt voor de terbeschikkingstelling van de zonnepaneleninstallatie aan de huurders een jaarlijkse vergoeding. De oplevering van deze zonnepanelen is voorzien het eerste kwartaal van het boekjaar 2021-2022.

Tenslotte investeert de vennootschap in de restyling van haar retailpark in Roosendaal. De vergunningen voor deze vernieuwing werden bekomen en de commercialisatie werd opgestart. De totale investering wordt geraamd op 4,44 mio EUR. Het project bestaat uit 3 fases. Fase 1 en 2 zijn afgerond. De totale gemaakte investeringen bedragen op 31 maart 2021 3,87 mio EUR.

Vaste activa in aanbouw - overzicht van de opgeleverde projecten

Een volledig nieuw retailpark werd opgericht naast de bestaande IKEA-winkel van Hognoul (Luik). Het park werd opgeleverd in maart 2021. Het betreft vier winkelunits en een totale winkeloppervlakte van 5.672m². De totale investering bedraagt 10,21 mio EUR. Er dient nog 3,15 mio EUR gefactureerd te worden per 31 maart 2021.

Er werd een meerwaarde gerealiseerd van 3,14 mio EUR ten opzicht van de geschatte reële waarde die 13,35 mio EUR bedroeg op 31 maart 2021.

Optimalisatie vastgoedportefeuille

Retail Estates nv besteedt veel aandacht aan de wijzigende behoeften van zijn huurders inzake winkeloppervlakte. Verschillende huurders breiden systematisch hun assortiment uit en formuleren geregeld een vraag naar uitbreiding van hun winkelpand. Dit kan gebeuren door de overname van oppervlakte van aangrenzende huurders die soms te ruim gehuisvest zijn of zelfs door nieuwbouw waarbij een stuk aan het winkelpand wordt bijgebouwd. Soms wordt zelfs gekozen voor een combinatie van beide.

Verbouwingen beogen niet altijd enkel de wijziging van de winkeloppervlakte. Geregeld maakt Retail Estates nv van deze gelegenheid gebruik om ook de gevelpartij van het winkelpand te slopen en te vervangen door een hedendaagse versie die afgestemd is op het imago van de huurder.

Dergelijke investeringen laten toe een "win-win"-relatie uit te bouwen met de huurders. Restgronden worden zo gerentabiliseerd en de omzetgroei laat de huurder toe de huurstijging te betalen.