WIESBADEN (dpa-AFX) - De stijging van de rente en de hoge inflatie hebben een abrupt einde gemaakt aan de lange vastgoedhausse in Duitsland. In het laatste kwartaal van 2022 daalden flats en vrijstaande en halfvrijstaande huizen sterker in prijs dan ooit in de afgelopen 16 jaar, meldde het Bundesamt für Statistik vrijdag in Wiesbaden. Deskundigen verwachten dat de prijsdaling dit jaar zal aanhouden.

Volgens het Bundesamt zijn de prijzen van woningen in het vierde kwartaal met gemiddeld 3,6 procent gedaald ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. Het was de eerste prijsdaling op jaarbasis sinds eind 2010. De laatste keer dat de prijzen sterker daalden was in het eerste kwartaal van 2007, toen ze met 3,8 procent daalden ten opzichte van het eerste kwartaal van 2006, schreven de statistici. "De doorslaggevende factor voor de daling van de koopprijzen is waarschijnlijk de lagere vraag als gevolg van de gestegen financieringskosten en de aanhoudend hoge inflatie." In vergelijking met het derde kwartaal van 2022 was de prijsdaling aan het eind van het jaar nog sterker, namelijk min 5,0 procent - meer dan deskundigen hadden verwacht.

Zowel in de steden als op het platteland waren er in het laatste kwartaal van 2022 grotendeels prijsdalingen. De prijs van vrijstaande en halfvrijstaande woningen daalde sterker dan die van appartementen. De prijzen voor vrijstaande en halfvrijstaande woningen in zelfstandige steden daalden met 5,9 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal van het voorgaande jaar, terwijl de prijzen voor appartementen met 1,0 procent daalden. In dunbevolkte plattelandsdistricten waren huizen 5,5 procent goedkoper, terwijl appartementen iets duurder waren.

Zelfs in de zeven gewilde metropolen - Berlijn, Hamburg, München, Keulen, Frankfurt, Stuttgart en Düsseldorf - daalden de prijzen gemiddeld: voor vrijstaande en halfvrijstaande huizen moest 2,9% minder worden betaald en voor appartementen 1,6% minder dan een jaar geleden.

Uit de cijfers blijkt duidelijk de ommekeer op de woningmarkt nadat de lange vastgoedhausse sinds 2010 de prijzen steeds hoger had gedreven. In 2022 als geheel werden woningen door de stijgingen in de eerste drie kwartalen nog 5,3 procent duurder dan het jaar ervoor. In 2021 was de stijging met 11,5 echter meer dan twee keer zo groot.

De reden voor het einde van de hausse zijn de belangrijkste renteverhogingen van de grote centrale banken in de strijd tegen de hoge inflatie, die ook gevolgen hebben voor de bouwrente. Zo is de rente voor leningen met een vaste rente van tien jaar binnen een jaar verviervoudigd van iets minder dan één procent tot bijna vier procent. Hierdoor zijn de maandelijkse termijnen voor rente en aflossing honderden euro's hoger dan voorheen. Voor veel mensen is het kopen van een woning daardoor niet meer betaalbaar. Sowieso is het geld voor veel mensen krap door de inflatie en kijken banken kritischer naar de financiering. Makelaars melden veel minder aanvragen voor onroerend goed dan voorheen.

De stijging van de rente heeft ook geleid tot een terugval in de financiering van de bouw. Volgens de Bundesbank bedroeg de nieuwe activiteit inclusief verlengingen in januari 12,7 miljard euro - bijna de helft minder dan in dezelfde maand vorig jaar. "De belangstelling voor vastgoedinvesteringen is afgenomen bij kapitaalinvesteerders, en de financiële haalbaarheid bij eigenaar-bewoners," zei Michael Neumann, hoofd van de kredietmakelaar Dr. Klein, onlangs.

Volgens deskundigen zal de trend van dalende vastgoedprijzen zich waarschijnlijk voortzetten. Het Duitse Instituut voor Economisch Onderzoek acht dit jaar een daling tot tien procent mogelijk, de DZ Bank verwacht kortingen van vier tot zes procent. Het staat buiten kijf dat de vastgoedmarkt de laatste tijd oververhit is. Eind 2022 lagen de vastgoedprijzen in steden 20 tot 45 procent boven het gerechtvaardigde niveau, zoals berekend door de Bundesbank.

Deskundigen betwijfelen echter of Duitsland op het punt staat een vastgoedzeepbel te laten barsten. De huizenmarkt wordt als robuust beschouwd, zelfs in economische crises, omdat vastgoed vaak conservatief en op lange termijn wordt gefinancierd. Zelfs als de prijzen over een langere periode met in totaal 15 procent zouden dalen, zou de markt weer op het niveau van begin 2020 zijn, zei Jens Tolckmitt, directeur van de Vereniging van Duitse Pfandbrief Banken (vdp), onlangs.

Tegelijkertijd heeft de immigratie naar Duitsland een recordhoogte bereikt als gevolg van de oorlog in Oekraïne. De vraag naar woningen zou daarom moeten blijven toenemen, verklaarde Michael Voigtländer, vastgoeddeskundige bij het Institut der Deutschen Wirtschaft (IW). "De prijsdalingen zullen gematigd blijven", verwacht hij.

Bovendien zal er een tekort blijven aan woningen, omdat de lage rente en de dure materialen de bouwsector in de problemen brengen. In januari bleven de binnenkomende orders in de bouwsector inzakken, waarbij vooral de zwakke nieuwbouw een last was. Dit zou de vastgoedprijzen moeten ondersteunen.

De federale regering heeft haar doelstelling van 400.000 nieuwe woningen per jaar losgelaten. De bouwvereniging ZDB verwacht 280.000 voltooide flats in 2022 en een daling tot 245.000 dit jaar. Het Ifo-instituut constateert al maanden een golf van annuleringen in de woningbouw. In februari werd ruim 14 procent van de bouwbedrijven getroffen door annuleringen. De Ifo-onderzoekers schreven: "De angst slaat toe in de woningbouwsector."/als/DP/stw