Befimmo : Buitengewone Algemene Vergadering 15 december 2022 - Speciaal rapport

1

Befimmo

Naamloze vennootschap

Openbaar gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht

Kantersteen 47 - 1000 Brussel

0455.835.167 (RPR Brussel)

(de "Vennootschap")

Bijzonder verslag van de raad van bestuur opgesteld overeenkomstig artikel 7:154 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en betreffende de voorgenomen wijziging van het voorwerp van de Vennootschap

1. Inleiding -

Het is de bedoeling de algemene vergadering voor te stellen het voorwerp van de

Vennootschap te wijzigen in het kader van de aanneming door de Vennootschap van het statuut van gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds ("GVBF") zoals geregeld door de Wet van 19 april 2014 betreffende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders (de "AICB-wet") en het Koninklijk Besluit van 9 november 2016 met betrekking tot gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen (het "GVBF-KB"). Tot de wijziging van het doel zou worden besloten onder meer onder de opschortende voorwaarde van de inschrijving van de Vennootschap op de lijst van GVBF die door de Federale Overheidsdienst Financiën (de "FOD Financiën") wordt bijgehouden.

De Vennootschap is momenteel erkend als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ("OGVV") overeenkomstig de Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (de "GVV-wet").

In beginsel moeten de promotoren van een OGVV, dat wil zeggen de personen die een exclusieve of gezamenlijke controle uitoefenen over de OGVV of over de zaakvoerder- rechtspersoon van de OGVV die de vorm van een commanditaire vennootschap op aandelen heeft aangenomen erop toezien dat ten minste 30% de stemrechtverlenende effecten van de OGVV continu en permanent in het bezit zijn van het publiek vanaf één jaar na haar vergunning. (art. 2, 13° en art. 23, § 3, eerste lid, van de GVV-wet).

Het is de promotor evenwel toegestaan om stemrechtverlenende effecten te verwerven die het percentage stemrechtverlenende effecten in het bezit van het publiek onder 30 % doen dalen, indien (a) de verwervingen voortvloeien uit de aanvaarding door de houders van de betrokken effecten van een openbaar overnamebod en, in voorkomend geval, een openbaar uitkoopbod dat onmiddellijk volgt op voornoemde openbare overnamebod, overeenkomstig de Wet van 1 april 2007 op de openbare overnamebiedingen (de "Overnamewet") en het Koninklijk Besluit van 27 april 2007 op de openbare overnamebiedingen (het "Overnamebesluit"), (b) de promotor naar aanleiding van die verwervingen alle stemrechtverlenende effecten van de OGVV bezit; en (c) de OGVV afstand doet van haar vergunning binnen de maand die volgt op het verstrijken van de aanvaardingsperiode van het bod die de promotor in de mogelijkheid heeft gesteld om alle stemrechtsverlenende effecten te verwerven (art. 23, § 6 van de GVV-wet).

De naamloze vennootschap Alexandrite Monnet Belgian Bidco, institutionele bevak naar Belgisch recht voor belegging in vastgoed met GVBF-statuut, met zetel te de Meeûssquare 35, 1000 Brussel, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen en het Rechtspersonenregister van Brussel onder nummer 0780.685.989 ("BidCo GVBF") heeft een vrijwillig en voorwaardelijk overnamebod in contanten uitgebracht op alle aandelen van de Vennootschap overeenkomstig de Overnamewet en het Overnamebesluit, aangekondigd op 25 februari 2022, dat, na heropening, werd afgesloten op 30 september 2022 en waarvoor de prijs werd betaald op 21 oktober 2022.

2

Als gevolg van dit bod bezit BidCo GVBF momenteel rechtstreeks en onrechstreeks meer dan 95% van de aandelen van de Vennootschap (inclusief de eigen aandelen die de Vennootschap aanhoudt) en heeft ze daarom een vereenvoudigd uitkoopbod uitgebracht overeenkomstig artikel 7:82 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen ("WVV") en de artikelen 42 en 43 van het Overnamebesluit, waarvan de aanvaardingsperiode is ingegaan op 25 oktober 2022 en in principe zal eindigen op 3 januari 2023. Na de aanvaardingsperiode zal BidCo GVBF de enige aandeelhouder worden van de Vennootschap, waarvan de aandelen van de Euronext Brussel- markt zullen worden geschrapt. De raad van bestuur van de Vennootschap is daardoor voornemens om artikel 23, § 6 van de bovengenoemde GVV-wet toe te passen. In dit verband wordt derhalve overwogen dat de Vennootschap, op tussenkomst van haar raad van bestuur, afziet van haar vergunning als OGVV en voor het GVBF-statuut opteert op basis van artikel 281, lid 2, a), van de AICB-wet.

De verzaking aan de vergunning als OGVV en de aanneming van het GVBF-statuut impliceert een wijziging van de statuten van de Vennootschap en meer bepaald van haar voorwerp.

Gezien artikel 12, § 1 van de GVV-wet in dit geval niet van toepassing is werd het ontwerp van statutenwijziging van de Vennootschap niet voorgelegd aan de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (de "FSMA"),. De wijziging van de statuten zal namelijk pas in werking treden op het moment dat de Vennootschap niet langer een OGVV is.

Om alle twijfels terzake weg te nemen, wordt verduidelijkt dat de globale wijziging van de statuten van de Vennootschap, met inbegrip van de wijziging van het voorwerp, aan de aandeelhouders wordt voorgelegd onder de opschortende voorwaarden van (i) de afstand door de raad van bestuur van de vergunning van de Vennootschap als OGVV overeenkomstig artikel 23, § 6 van de GVV-wet op een door hem vast te stellen tijdstip en (ii) de inschrijving van de Vennootschap op de lijst van GVBF die door de FOD Financiën wordt bijgehouden. Deze opschortende voorwaarden kunnen pas worden vervuld nadat de notering van de aandelen van de Vennootschap van de Euronext Brussel-markt is geschrapt en nadat BidCo GVBF de enige aandeelhouder is geworden. De relatie tussen de overblijvende aandeelhouders van de Vennootschap, andere dan BidCo GVBF, blijft derhalve beheerst door de bestaande statuten onder de voorschriften van de GVV-wet tot het moment van overdracht van de eigendom van de resterende aandelen aan BidCo GVBF, en deze aandeelhouders zullen derhalve geen gevolgen ondervinden van de voorgestelde statutenwijziging, die gericht is op de situatie na de definitieve afsluiting van het vereenvoudigde uitkoopbod op de Vennootschap.

2. Voorgenomen wijziging -

Momenteel bepaalt artikel 4 van de statuten van de Vennootschap:

"4.1. De vennootschap heeft uitsluitend tot voorwerp:

1. om rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de GVV-wetgeving, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers; en
2. om, binnen de grenzen van de GVV-wetgeving, vastgoed te bezitten zoals vermeld in artikel 2, 5°, i tot xi van de GVV-wet.
   Onder vastgoed wordt verstaan:
3. 1. onroerende goederen zoals gedefinieerd in de artikelen 517 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, en de zakelijke rechten op onroerende goederen, met uitsluiting van de onroerende goederen van bosbouwkundige, landbouwkundige of mijnbouwkundige aard;
   2. aandelen of rechten van deelneming met stemrecht uitgegeven door vastgoedvennootschappen, waarvan de vennootschap rechtstreeks of onrechtstreeks meer dan 25% van het kapitaal aanhoudt;
   3. optierechten op vastgoed;
   4. aandelen van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen of institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschappen, op voorwaarde, in

3

laatstgenoemd geval, dat de Vennootschap, rechtstreeks of onrechtstreeks, meer dan 25% van het kapitaal daarvan aanhoudt;

1. rechten die voortvloeien uit contracten waarbij aan de vennootschap één of meer goederen in leasing worden gegeven, of andere analoge gebruiksrechten worden verleend;
2. rechten van deelneming in openbare en institutionele vastgoedbevaks;
3. rechten van deelneming in buitenlandse instellingen voor collectieve belegging in vastgoed die zijn ingeschreven op de in artikel 260 van de wet van 19 april 2014 betreffende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders bedoelde lijst;
4. rechten van deelneming in instellingen voor collectieve belegging in vastgoed die in een andere Lidstaat van de Europese Economische Ruimte zijn gevestigd en niet zijn ingeschreven op de in artikel 260 van de wet van 19 april 2014 betreffende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders bedoelde lijst, voor zover zij aan een gelijkwaardig toezicht zijn onderworpen als de openbare vastgoedbevaks;
5. aandelen of rechten van deelneming uitgegeven door vennootschappen (i) met rechtspersoonlijkheid; (ii) die ressorteren onder het recht van een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte; (iii) waarvan de aandelen al dan niet zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en die al dan niet onderworpen zijn aan een regime van prudentieel toezicht; (iv) waarvan de hoofdactiviteit bestaat uit de verwerving of de oprichting van onroerende goederen in het vooruitzicht van de terbeschikkingstelling ervan aan gebruikers, of het rechtstreekse of onrechtstreekse bezit van aandelen in bepaalde types vennootschappen met een soortgelijke activiteit; en (v) die zijn vrijgesteld van de belasting op de inkomsten wat betreft de winsten die uit de in de bepaling onder (iv) hierboven bedoelde activiteit voortvloeien, mits naleving van bepaalde verplichtingen, en die minstens wettelijk verplicht zijn om een deel van hun inkomsten onder hun aandeelhouders te verdelen (de « Real Estate Investment Trusts » verkort « REIT's »);
6. vastgoedcertificaten, zoals bedoeld in artikel 4, 7° van de wet van 11 juli 2018;
7. rechten van deelneming in een GVBF.

Het vastgoed bedoeld in artikel 4.1., (b), alinea 2, (vi), (vii), (viii), (ix) en (xi) hierboven dat rechten van deelneming betreft in een alternatieve beleggingsinstelling zoals bedoeld in Richtlijn 2011/61/EU van het Europees Parlement en de Raad van 8 juni 2011 inzake beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen en tot wijziging van de Richtlijnen 2003/41/EG en 2009/65/EG en van de Verordeningen (EG) nr. 1060/2009 van het Europees Parlement en de Raad van 16 september 2009 inzake ratingbureaus en (EU) nr. 1095/2010 van het Europees Parlement en de Raad van 24 november 2010 tot oprichting van een Europees toezichthoudende autoriteit (Europese Autoriteit voor effecten en markten), tot wijziging van Besluit nr. 716/2009/EG en tot intrekking van Besluit 2009/77/EG van de Commissie, kan niet worden gekwalificeerd als aandelen of rechten van deelneming met stemrecht uitgegeven door vastgoedvennootschappen, ongeacht het bedrag van de deelneming die door de vennootschap rechtstreeks of onrechtstreeks wordt aangehouden.

1. het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit overeenkomstig de GVV-wetgeving, desgevallend in

4

samenwerking met derden, met een publieke opdrachtgever afsluiten van of toetreden tot één of meerdere :

1. 1. DBF-overeenkomsten,de zogenaamde « Design, Build, Finance» overeenkomsten;
   2. DB(F)M-overeenkomsten,de zogenaamde « Design, Build, (Finance) and Maintain » overeenkomsten;
   3. DBF(M)O-overeenkomsten,de zogenaamde « Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate » overeenkomsten; en/of
   4. overeenkomsten voor concessies van openbare werken met betrekking tot gebouwen en/of andere infrastructuren van onroerende aard en daarop betrekking hebbende diensten, en op basis waarvan: - de vennootschap instaat voor de terbeschikkingstelling, het onderhoud en/of de exploitatie ten behoeve van een publieke entiteit en/of de burgers als eindgebruikers, teneinde invulling te geven aan een maatschappelijke behoefte en/of de voorziening van een openbare dienst toe te laten; en - de vennootschap, zonder daarbij noodzakelijkerwijze over zakelijke rechten te beschikken, kan, geheel of gedeeltelijk, de financierings-,beschikbaarheids-, vraag- en/of exploitatierisico's, bovenop het eventuele bouwrisico, dragen;
2. het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit overeenkomstig de GVV-wetgeving, desgevallend in samenwerking met derden, ontwikkelen, laten ontwikkelen, oprichten, laten oprichten, beheren, laten beheren, uitbaten, laten uitbaten of ter beschikking stellen van:
3. 1. voorzieningen en opslagplaatsen voor vervoer, verdeling of opslag van elektriciteit, gas, fossiele of niet-fossiele brandstof, en energie in het algemeen en de daarmee verband houdende goederen;
   2. nutsvoorzieningen voor vervoer, verdeling, opslag of zuivering van water en de daarmee verband houdende goederen;
   3. installaties voor opwekking, opslag en transport van al dan niet hernieuwbare energie en de daarmee verband houdende goederen; of
   4. afval- en verbrandinstallaties en de daarmee verband houdende goederen.
4. initieel minder dan 25% aanhouden in het kapitaal van een vennootschap waarin de activiteiten bedoeld in dit artikel 4.1, (c) worden uitgeoefend, voor zover de genoemde deelneming binnen twee jaar, of elke langere termijn die de publieke entiteit waarmee wordt gecontracteerd in dit verband vereist, en na afloop van de bouwfase van het PPS-project (in de zin van de GVV-wetgeving), als gevolg van een overdracht van aandelen wordt omgezet in een deelneming overeenkomstig de bepalingen van de GVV-wetgeving.
   In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen, kan de vennootschap met name alle activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling, de verwerving, de vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen.

1. De vennootschap mag bijkomend of tijdelijk beleggen in effecten die geen vastgoed zijn in de zin van de GVV-wetgeving. Deze beleggingen zullen uitgevoerd worden in overeenstemming met het door de vennootschap aangenomen risicobeheerbeleid en zullen gediversifieerd zijn, zodat zij een passende risicodiversificatie verzekeren.
   De vennootschap mag eveneens niet-toegewezen liquide middelen aanhouden, in gelijk welke munteenheid, onder de vorm van zicht- of termijndeposito's of onder de vorm van elk gemakkelijk verhandelbaar monetair instrument.
   De vennootschap mag bovendien verrichtingen betreffende afdekkingsinstrumenten aangaan, voor zover deze er uitsluitend toe strekken het rente- en wisselkoersrisico te dekken in het kader van de financiering en het beheer van de activiteiten van de vennootschap bedoeld in artikel 4 van de GVV-wetgeving en met uitsluiting van elke verrichting van speculatieve aard.
2. De vennootschap mag één of meer onroerende goederen in leasing nemen of geven. De activiteit van het met aankoopoptie in leasing geven van onroerende goederen mag alleen als bijkomstige activiteit worden uitgeoefend, tenzij deze onroerende goederen

5

bestemd zijn voor een doel van algemeen belang met inbegrip van sociale huisvesting en onderwijs (in dit geval mag de activiteit als hoofdactiviteit worden uitgeoefend).

4.4. De vennootschap kan zich door middel van een fusie of op een andere wijze, interesseren in alle zaken, ondernemingen of vennootschappen met een soortgelijk of verwant voorwerp en die van dien aard zijn dat ze de ontwikkeling van haar bedrijf zullen promoten en, in het algemeen, kan ze alle verrichtingen uitoefenen die rechtstreeks of onrechtstreeks betrekking hebben op haar voorwerp evenals alle voor de verwezenlijking van haar voorwerp relevante of nodige daden."

Het aldus beschreven voorwerp komt overeen met de activiteit van een OGVV. In het kader van de verzaking van de Vennootschap aan haar vergunning als OGVV en de aanneming door de Vennootschap van het GVBF-statuut stelt de raad van bestuur voor om, in het kader van een meer globale herziening van de statuten van de Vennootschap, deze bepaling te vervangen als volgt:

"Artikel 3 - Voorwerp van de Vennootschap

De Vennootschap heeft als exclusief voorwerp, zowel in België als in het buitenland, de belegging in vastgoed zoals bedoeld in artikel 2, 4° van het GVBF KB en onverminderd de bepalingen van artikel 7, §1 van het GVBF KB, namelijk:

1. onroerende goederen zoals gedefinieerd in artikel 517 en volgende van het Oud Burgerlijk Wetboek (of 3:47 en volgende van het Burgerlijk Wetboek), gelegen in België en rechtstreeks aangehouden door de Vennootschap alsook zakelijke rechten op dergelijke onroerende goederen;
2. onroerende goederen zoals gedefinieerd in artikel 517 en volgende van het Oud Burgerlijk Wetboek (of 3:47 en volgende van het Burgerlijk Wetboek), gelegen in het buitenland en die de Vennootschap rechtstreeks of onrechtstreeks aanhoudt alsook zakelijke rechten op dergelijke onroerende goederen;
3. aandelen of deelbewijzen met stemrecht uitgegeven door buitenlandse vastgoedvennootschappen, die in het buitenland gevestigde onroerende goederen aanhouden;
4. aandelen van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gedefinieerd in artikel 2, 2° van de wet van 12 mei 2014 betreffende gereglementeerde vastgoed-vennootschappen;
5. aandelen van institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gedefinieerd in artikel 2, 3° van de wet van 12 mei 2014 betreffende gereglementeerde vastgoed-vennootschappen;
6. aandelen of deelbewijzen van GVBF's;
7. aandelen of rechten van deelneming in Belgische alternatieve instellingen voor collectieve belegging die geopteerd hebben voor de categorie van beleggingen zoals bedoeld in artikel 183, lid 1, 3° van de wet van 19 april 2014;
8. aandelen of rechten van deelneming van buitenlandse alternatieve instellingen voor collectieve belegging die geopteerd hebben voor een categorie van beleggingen, gelijkaardig aan de categorie bedoeld in artikel 183, eerste lid, 3° van de wet van 19 april 2014, zoals gedefinieerd door de wet die op haar van toepassing is in haar land van herkomst;
9. aandelen uitgegeven door vennootschappen (i) met rechtspersoonlijkheid; (ii) die ressorteren onder het recht van een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte; (iii) waarvan de aandelen al dan niet zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en die al dan niet onderworpen zijn aan een regime van prudentieel toezicht; (iv) waarvan de hoofdactiviteit bestaat uit de verwerving of de oprichting van onroerende goederen in het vooruitzicht van de terbeschikkingstelling ervan aan gebruikers, of het rechtstreekse of onrechtstreekse bezit van aandelen in het kapitaal van vennootschappen met een soortgelijke activiteit; en (v) die zijn vrijgesteld van de belasting op de inkomsten uit de winst die uit de in de bepaling onder (iv) hierboven bedoelde activiteit voortvloeit, mits naleving van bepaalde wettelijke verplichtingen, en die minstens