De vierde maandelijkse daling op rij van de verkoop, die dinsdag door het ministerie van Handel werd gemeld, kwam bovenop de gegevens van vorige week waaruit een duikeling bleek in de bouwvergunningen voor eengezinswoningen in april en een aanhoudende zwakte in de verkoop van vroegere eigendomswoningen, om te suggereren dat de vraag naar woningen afkoelt.
Maar de vertraging van de huizenmarkt zal waarschijnlijk beperkt blijven door de record lage voorraad. Het is het segment van de economie dat het gevoeligst is voor de rentetarieven. De Federal Reserve verhoogt de kosten van leningen om de binnenlandse vraag te temperen en de inflatie te temperen.
"De activiteit op de huizenmarkt is de afgelopen maanden sterk afgekoeld, samen met de recente stijging van de hypotheekrente," zei Daniel Silver, econoom bij JPMorgan in New York. "Terwijl de hogere rente waarschijnlijk op de verkoop heeft gewogen, kunnen ook de beperkingen in de beschikbare voorraad en de hoge huizenprijzen de activiteit afremmen."
De verkoop van nieuwe woningen daalde vorige maand met 16,6% tot een voor seizoensinvloeden gecorrigeerd jaarcijfer van 591.000 eenheden, het laagste niveau sinds april 2020. Het verkooptempo van maart werd naar beneden bijgesteld tot 709.000 eenheden, tegen de eerder gerapporteerde 763.000 eenheden. De verkoop daalde met 5,9% in het noordoosten en tuimelde met 15,1% in het midwesten. Ze kelderden met 19,8% in het dichtbevolkte zuiden en daalden met 13,8% in het westen.
Door Reuters gepolste economen hadden voorspeld dat de verkoop van nieuwe woningen, die goed is voor 9,5% van de huizenverkoop in de V.S., zou dalen tot een percentage van 750.000 eenheden. De verkoop daalde in april met 26,9% op jaarbasis. Zij bereikten in januari 2021 een hoogtepunt van 993.000 eenheden, het hoogste niveau sinds eind 2006.
De verkoop van nieuwe woningen is weliswaar volatiel van maand tot maand, maar is een voorlopende indicator voor de huizenmarkt, omdat hij wordt meegerekend bij de ondertekening van een contract.
De aandelen op Wall Street waren lager. De dollar daalde ten opzichte van een mandje valuta. De prijzen van Amerikaanse schatkisten stegen.
VERMINDERDE BETAALBAARHEID
De hypotheek met een vaste rente van 30 jaar is in april voor het eerst sinds februari 2011 boven de 5% gesprongen, volgens gegevens van de hypotheekfinancieringsinstelling Freddie Mac. In de week eindigend op 19 mei is de rente gestegen tot gemiddeld 5,25%.
De Fed heeft haar beleidsrente sinds maart met 75 basispunten verhoogd. Verwacht wordt dat de Amerikaanse centrale bank dat tarief op elk van zijn volgende beleidsvergaderingen in juni en juli met een half procentpunt zal verhogen.
Uit gegevens van vorige week bleek dat de verkoop van huizen in eigendom in april tot een laagste punt in twee jaar is gedaald, terwijl de bouwvergunningen voor eengezinswoningen de laagste waren sinds oktober vorig jaar. Het vertrouwen van de bouwers van eengezinswoningen was in mei bijna twee jaar laag.
Hoewel de afzwakkende huizenmarkt dit kwartaal op de economische groei zou kunnen wegen, luidden de economen geen alarmbellen.
"De huizenmarkt is nu terug op het niveau van voor de pandemie, dus deze enorme klap in april moet niet worden opgevat als het knappen van een zeepbel," zei Jeffrey Roach, hoofdeconoom bij LPL Financial in Charlotte, North Carolina.
De matiging van de verkoopstijgingen zou het aanbod kunnen doen toenemen en de prijsstijging met dubbele cijfers kunnen afremmen. De mediane nieuwe huizenprijs steeg in april met 19,6% ten opzichte van een jaar geleden tot een recordprijs van $450.600. De gemiddelde huizenprijs steeg met een veel snellere 31,2% tot $570.300, wat duidt op sterkere prijsstijgingen voor woningen in het lagere segment.
"Combineer dat met een aanzienlijke stijging van de financieringskosten en een grotere prijsgevoeligheid op de markt voor starterswoningen en het lijkt erop dat het doorberekenen van kosten door bouwers een belangrijke factor was in de verkoopdaling, misschien wel even belangrijk als de verhoging van de hypotheekrente," zei Chris Low, hoofdeconoom bij FHN Financial in New York.
Vrijwel alle huizen die vorige maand verkocht werden, waren boven het prijsniveau van $200.000. Eind april waren er 444.000 nieuwe woningen op de markt, tegen 410.000 in maart. Huizen in aanbouw maakten ruwweg 65% van de voorraad uit, terwijl huizen die nog gebouwd moeten worden goed waren voor ongeveer 27%.
De achterstand van huizen waarvan de bouw is goedgekeurd, maar waarmee nog moet worden begonnen, is nog nooit zo groot geweest als nu bouwers te kampen hebben met tekorten en hogere prijzen voor grondstoffen zoals timmerhout, kasten, garagedeuren, aanrechtbladen en apparatuur.
Tegen het tempo van de verkopen in april zou het 9,0 maanden duren om het aanbod van huizen op de markt weg te werken, tegen 6,9 maanden in maart.
De vertragende activiteit bleek dinsdag ook uit een enquête van S&P Global, waaruit bleek dat zijn flash U.S. Composite PMI Output Index, die de verwerkende industrie en de dienstensector volgt, daalde tot een waarde van 53,8 in mei, tegen 56,0 in april.
Het traagste groeitempo in vier maanden werd toegeschreven aan "verhoogde inflatoire druk, een verdere verslechtering van de levertijden van leveranciers en een zwakkere groei van de vraag." Een lezing boven de 50 wijst op expansie in de particuliere sector.
"Het is waarschijnlijk nog te vroeg om te zeggen of de recente dalingen gewoon een terugkeer naar pre-pandemische patronen weerspiegelen of een mogelijk diepere vertraging," zei Veronica Clark, econoom bij Citigroup in New York.
