De prijzen van commercieel vastgoed zijn sterk gedaald als gevolg van hogere leenkosten en een zwakke vraag terwijl bedrijven zich aanpassen aan de post-pandemische realiteit, waarbij de ECB schat dat de prijzen alleen al vorig jaar met bijna een tiende zijn gedaald.
"De inspectieteams hebben een reeks problemen aangetroffen in de manier waarop banken taxaties laten uitvoeren of laten uitvoeren," zei de ECB woensdag in een Supervision Newsletter. "Nu de hogere rentetarieven en de lagere vraag op belangrijke segmenten wegen, is de kans groter dat leners te maken krijgen met problemen op het gebied van de schuldendienst."
Sommige banken gebruiken ongeschikte definities van marktwaarde en sommige banken houden geen rekening met de realiteit dat de markt een sterke neergang doormaakt, wat suggereert dat een deel van het onderpand voor leningen minder waard kan zijn dan wordt aangenomen, aldus de ECB.
ECB-inspecteurs ontdekten in 2022 en 2023 dat sommige banken waarderingen baseerden op transactiegegevens uit 2021 of eerder, met als argument dat er in het recentere verleden te weinig transacties waren om waarderingen aan te passen.
"Er werd geen aanpassing gedaan om de neergang van de markt en de zeer verschillende economische omstandigheden te weerspiegelen, niet in het minst de stijging van de inflatie en de rentetarieven van de ECB," zei de centrale bank, die een inspectiecampagne ter plaatse van commerciële vastgoedposities heeft uitgevoerd.
Sommige banken interpreteren de marktwaarde ook als het bedrag dat ze hopen te bereiken wanneer ze daadwerkelijk in een positie verkeren om te verkopen, zelfs als transacties maanden of zelfs jaren kunnen duren.
Waarderingen moeten echter worden gebaseerd op de economische realiteit op de referentiedatum en niet op het moment dat de marktomstandigheden gunstiger kunnen zijn, aldus de ECB.
De toezichthouder maakte ook bezwaar tegen het feit dat banken het gemiddelde nemen van een aantal verschillende waarderingen.
Wanneer waarderingen verschillen, moeten banken de methodologie in twijfel trekken in plaats van het cijfer gewoon te accepteren, aldus de ECB.
De inspecteurs stelden ook vast dat sommige banken hogere bouwkosten niet toepasten op nieuwe ontwikkelingen en al te optimistische taxaties aanvaardden die uitgingen van het hoogste en beste gebruik van het eigendom door de koper. (Verslaggeving door Balazs Koranyi; Bewerking door Kirsten Donovan)
