Is de Japanse vastgoedhausse van korte duur?

Afgelopen oktober prezen financiële media unaniem de toestroom van buitenlandse investeerders naar Japans vastgoed. Gelokt door lage rentetarieven en een zwakke yen, de robuustheid van de Japanse economie, aantrekkelijke rendementen en een transparante markt, verhoogden zij hun investeringen in het land gedurende 2022, met 45 % in het eerste halfjaar van 2023 ten opzichte van H1 2022 (CBRE). Het volume van buitenlandse kopers steeg zelfs met 100 % in Q1 2023 op jaarbasis.

Deze kopers, voornamelijk uit Singapore, de Verenigde Staten en Canada, en in mindere mate uit Europa, gaven de voorkeur aan logistieke magazijnen, gedreven door e-commerce, en kantoren, die op de eilanden niet getroffen zijn door de thuiswerkcrisis. Vervolgens de hotels, gokkend op de solide bezettingsgraden van toeristische faciliteiten.

Deze begeestering lijkt echter van korte duur te zijn geweest. Deze week meldde de Japanse krant Nikkei Asia al een relatieve afkoeling vanaf het tweede semester van 2023. Investeringen daalden en verkopen door buitenlandse eigenaren verdubbelden, terugvallend naar het niveau van 2018.

De redenen voor deze afkeer zijn veelvoudig. Als voornaamste reden wijzen waarnemers op speculatie over een aanstaande renteverhoging in Japan (42% van de buitenlandse investeerders verwacht een stijging binnen het jaar, volgens CBRE). Anderen benadrukken de hoge liquiditeit van de markt, die snellere kapitaalbewegingen zou bevorderen. Voor Europese beleggers zou het gaan om een arbitragefenomeen: waakzaam op eigen terrein, getroffen door een uitgesproken vastgoedcrisis, houden zij hun kapitaal in reserve voor deze toekomstige buitenkansjes. Tot slot zou een gebrek aan aanbod en een terugval in de bouw de normalisatie van de sector rechtvaardigen.

Beurskoersen van een selectie van grote Japanse vastgoedgroepen:
Mitsubishi Estate, Mitsui Fudosan, Daiwa House Industry, Nippon Building Fund, Japan Real Estate Investment Corp.

In het Verenigd Koninkrijk een lichte opleving?

Aan de andere kant van Eurazië is de situatie geheel anders. Geteisterd door een scherpe economische achteruitgang, hoge inflatie, blootgesteld aan duurzaam hoge rentevoeten (het hoogst in 16 jaar) en een daling van de prijzen en verkopen van woningen, toont de Britse vastgoedsector een constante vertraging sinds 2022.

Dit blijkt uit de overname, begin deze week, van ontwikkelaar Redrow (gewaardeerd op 2 miljard pond) door concurrent Barratt Developments (4,5 miljard pond), de grootste huizenbouwer van het land, voor 2,5 miljard pond. De operatie zal leiden tot een nieuwe entiteit genaamd Barratt Redrow, die beter uitgerust zou moeten zijn om de tegenwind in de sector het hoofd te bieden. Vorig jaar verminderde de koper zijn personeelsbestand met 10 % en onthulde een productiedaling van 28 % in H2 (Financial Times) en schrapte twee regionale divisies.

Vergelijkende grafiek van de aandelenkoersen van Barratt Developments en Redrow

De markt lijkt echter tekenen van herstel te vertonen, met Britse huizenprijzen die in januari voor de vierde maand op rij stegen (Halifax) - een stijging van 1,3% ten opzichte van december, en 2,5% ten opzichte van januari 2022 - en hun hoogste niveau bereikten sinds oktober 2022.

Deze lichte verbetering kan worden verklaard door de afnemende inflatiedruk, de veerkracht van de arbeidsmarkt en een aanzienlijke daling van de reële rente op nieuwe hypotheken voor het eerst sinds 2021 (BoE). Het chronische woningtekort, verergerd door strenge bouwvoorschriften en tekortkomingen van de overheid op dit gebied, zou deze trend op middellange termijn ook moeten ondersteunen.