En een beving in de woningbouw zou veel economieën nog veel meer pijn doen en de ruïnes op de obligatiemarkten van de afgelopen 12 maanden versterken als de inflatie niet snel genoeg kan worden beteugeld zodat de centrale banken in 2023 kunnen stoppen met verkrappen.

De totale huizenactiviteit - bouw, verkoop en de daarmee gepaard gaande vraag naar goederen en diensten - draagt jaarlijks naar schatting 16-18% bij aan het bruto binnenlands product in de Verenigde Staten en Groot-Brittannië. Dat is ruim 4 biljoen dollar voor de VS en een half biljoen voor het VK.

Nu de Amerikaanse vaste hypotheekrente op lange termijn voor het eerst in 20 jaar boven de 7% ligt en de rente in januari meer dan verdubbeld is, voelen de Amerikaanse huizenverkopen en -starters de hitte al.

En aangezien vastgoed in de tussenliggende decennia - afgezien van de crash van de subprime-hypotheken in 2007-2008 - heeft meegedaan aan de obligatiestijgende markt van lage inflatie en lage rente, is elk risico van een paradigmaverschuiving in dat geheel een grote zorg.

Twintig jaar geleden, nadat de ineenstorting van de dot.com en de beurskrach leidden tot een verbazingwekkend milde wereldwijde recessie, kwam het tijdschrift The Economist met een stuk getiteld "The houses that saved the world" - met als conclusie dat lagere hypotheekrentes, herfinanciering en opname van eigen vermogen de klap voor de vraag van het bedrijfsleven hadden gecompenseerd.

Maar het is veel minder waarschijnlijk dat ze te hulp zullen schieten na de beursdip van dit jaar, al was het maar omdat de rente tot 2023 nog hoger wordt en velen nu vrezen dat de sector volgend jaar in moeilijkheden zal komen.

Ongeveer 10% van de wereldwijde fondsbeheerders die deze maand door Bank of America werden ondervraagd, denkt dat vastgoed in de ontwikkelde economieën de meest waarschijnlijke bron is van een nieuwe systemische kredietgebeurtenis in de toekomst.

En Groot-Brittannië, waarvan zelfs de Bank of England aanneemt dat het al in een recessie is beland, is bijzonder kwetsbaar.

Door de buitensporige blootstelling van Britse huiseigenaren aan hypotheken met variabele rente en de grotere kwetsbaarheid voor stijgende werkloosheid is de Britse markt een potentiële uitschieter temidden van de dubbele klap van de stijgende rente van de Bank of England en de deze week verwachte fiscale druk.

Velen denken zelfs dat de dramatische budgettaire ommezwaai van minister van Financiën Jeremy Hunt na de mislukte weggeefbegroting van september juist bedoeld is om te voorkomen dat de huizenmarkt wordt getroffen door de harde BoE-rente die aanvankelijk dreigde.

De Britse denktank National Institute of Economic and Social Research schat dat ongeveer 2,5 miljoen Britse huishoudens met een hypotheek met variabele rente - ongeveer 10% van het totaal - hard getroffen zouden worden door verdere renteverhogingen van de BoE volgend jaar, waardoor de hypotheekkosten voor ongeveer 30.000 boven het maandinkomen zouden uitkomen als de rente 5% zou bedragen.

Dat verklaart deels waarom, hoewel de geldmarkten nog steeds uitgaan van een piek van 4,5% (nu 3%), de grote clearingbanken Barclays en HSBC het eindtarief van de centrale bank voorspellen op respectievelijk 3,5% en 3,75%.

GEEN HUIZENREDDER

Goldman Sachs hoofdeconoom Jan Hatzius en zijn team menen dat de dreiging van een grote kredietverstoring op de ontwikkelde huizenmarkten overdreven is - aangezien veel hypotheekhouders nog steeds lage, langlopende vastrentende contracten hebben en er aanzienlijke buffers voor eigen vermogen zijn.

Maar Groot-Brittannië springt er volgens hen toch uit.

"Wij zien een relatief groter risico op een significante stijging van de hypotheekschuld in het Verenigd Koninkrijk", aldus Goldman deze maand. "Dit weerspiegelt de kortere looptijd van Britse hypotheken, onze negatievere economische vooruitzichten en de grotere gevoeligheid van wanbetalingspercentages voor neergang.

Terwijl Australië en Nieuw-Zeeland hogere variabele hypotheekrentes hebben, zijn Britse hypotheekhouders ook kwetsbaarder voor stijgende werkloosheid.

Goldman schat dat een stijging van de werkloosheid met één procentpunt de hypotheekschuld na één jaar met meer dan 20 basispunten verhoogt in Groot-Brittannië - twee keer zoveel als het effect van 10 basispunten bij een vergelijkbaar scenario in de Verenigde Staten.

Dit alles belooft weinig goeds voor de Britse huizenprijzen - hoewel de prognoses nog verre van apocalyptisch zijn.

De Britse makelaar Knight Frank verwacht dat de nationale huizenprijzen volgend jaar met 5% en in 2024 nogmaals zullen dalen, een cumulatieve daling van bijna 10%, maar een die de gemiddelde prijzen terugbrengt naar het niveau van medio 2021. Verder weg zien zij de stagnatie aanhouden - met slechts een cumulatieve stijging van 1,5% in de vijf jaar tot 2026 en prijzen in Londen die over die hele periode vrijwel gelijk blijven.

NIESR-econoom Urvish Patel is het daarmee eens: hij verwacht lagere huizenprijzen in de komende jaren, maar voegt eraan toe dat "de vrees voor een ineenstorting van de huizenprijzen en de huizenmarkt als gevolg van de hogere hypotheekrente waarschijnlijk niet juist zal blijken".

Compenserende factoren zijn dat een meerderheid een vaste rente zal hebben, dat het aanbod krap blijft en dat de zegelrechten opnieuw zullen worden verlaagd, zei hij.

Maar hij wees wel op onderzoek van de Bank of England uit 2019 dat meer dan 30 jaar gegevens bestudeerde en aantoonde dat een aanhoudende stijging van de geïndexeerde rente op Britse staatsobligaties met 1% uiteindelijk zou kunnen leiden tot een daling van de reële huizenprijzen met iets minder dan 20%.

Het is wellicht onheilspellend dat de rendementen op 10- en 30-jaars geïndexeerde obligaties het epicentrum vormden van de begrotingsschok in september. En hoewel ze sindsdien zijn gedaald van die pieken, deels dankzij de interventie van de BoE, zijn ze nog steeds 2-3 procentpunten hoger dan rond deze tijd vorig jaar.

- De hier geuite meningen zijn die van de auteur, een columnist voor Reuters.