Na een daling van 28% vorig jaar is de vastgoedsector van de S&P 500 in 2023 met ongeveer 1% gestegen, na een stijging van 8% voor de S&P 500 als geheel. Vastgoed is de enige van de 11 S&P 500-sectoren die zowel in 2022 als in 2023 ondermaats presteert.

De motor achter de moeilijkheden van dit jaar is de vrees dat het tumult in de banksector na het faillissement van Silicon Valley Bank in maart het voor vastgoedbedrijven moeilijker zal maken om toegang te krijgen tot schulden, omdat banken strenger worden in het verstrekken van leningen. De vastgoedsector is 2% gedaald sinds de problemen van SVB op 8 maart aan het licht kwamen, vergeleken met een stijging van 4% voor de S&P 500.

"Er is niets aan de huidige banksituatie ... dat het leven gemakkelijker heeft gemaakt voor vastgoedbedrijven," zei Peter Tuz, voorzitter van Chase Investment Counsel. Omdat banken deposito's zijn kwijtgeraakt, "zullen ze gewoon voorzichtiger zijn aan wie ze geld uitlenen", zei hij.

Nu de S&P 500-vastgoedsector bijna 30% is gedaald ten opzichte van zijn hoogste peil eind 2021, kijken beleggers naar de komende winstcijfers om de koers van de sector op korte termijn te bepalen. Volgens Refinitiv IBES zullen de winsten van S&P 500-vastgoedbedrijven dit jaar naar verwachting met 0,3% dalen na een stijging van bijna 11% in 2022.

De bedrijven moeten hun winstverwachtingen waarmaken als ze beleggers willen geruststellen, aldus Wes Golladay, een aandelenanalist bij R.W. Baird.

"Ze hebben onlangs guidance gegeven met hun winstcijfers voor het vierde kwartaal en die moeten ze waarmaken," zei hij.

(Grafiek: Deining van vastgoedaandelen - https://www.reuters.com/graphics/USA-STOCKS/REAL%20ESTATE/dwvkdjbkkpm/chart.png)

Beleggers houden ook de vraag naar kantoren nauwlettend in de gaten, aangezien enkele van de grootste Amerikaanse banken commercieel vastgoed aanmerken als een gebied van toenemende zorg, deels vanwege een toename van telewerken sinds de COVID-19 pandemie.

De S&P 1500 office REITs index is sinds 8 maart met 16% gedaald en sommige individuele aandelen zijn nog sterker gedaald, met aandelen van SL Green Realty met 26% en Vornado Realty met 19%.

"Hoewel de markt duidelijk veel negativiteit voor kantoor-REIT's heeft ingeprijsd, impliceren de stijgende wanbetalingspercentages en de opwaartse trend van de leegstand dat er meer neerwaarts risico in het verschiet ligt", schreef Adam Turnquist van LPL Financial eerder deze week in een notitie.

Een andere belangrijke factor is waarschijnlijk het toekomstige verloop van de rente, aldus beleggers. Vaste toekomstige kasstromen uit commerciële gebouwen worden minder aantrekkelijk als de rente stijgt, en vastgoedaandelen behoorden tot de zwaarste klappen door de agressieve renteverhogingen van de Fed in 2022.

Volgens R.W. Baird daalde de waardering van een groep van meer dan 130 vastgoedaandelen - waarbij de aandelenprijzen worden vergeleken met de Funds from Operations, een gebruikelijke maatstaf voor de sector - van 25,5 keer de winst aan het begin van 2022 tot 17 keer aan het eind van het jaar.

Beleggers houden rekening met een nieuwe renteverhoging tijdens de monetaire beleidsvergadering van de Fed volgende maand, waarna de rente na de zomer begint te dalen. De Fed heeft daarentegen voorspeld dat de rente voor de rest van 2023 rond het huidige niveau zal blijven.

Toch denken sommige beleggers dat de selloff kansen heeft gecreëerd om goedkoop te kopen.

Greg Kuhl, portefeuillebeheerder van het wereldwijde team voor vastgoedaandelen bij Janus Henderson, zei dat de meeste beursgenoteerde vastgoedbedrijven nog steeds voldoende toegang hebben tot kapitaal als ze dat nodig hebben, ondanks de bankproblemen van vorige maand.

Kuhns portefeuille is overwogen in industrieel vastgoed, waaronder aandelen van opslagbedrijf Prologis, een marktsegment waar de bezettingsgraad volgens hem relatief hoog is.

"Wij denken dat de fundamenten daar heel sterk zijn", zei hij.

Inderdaad, terwijl de leegstand in kantoorruimte is toegenomen ten opzichte van voor de coronavirus pandemie in 2020, zijn ze in die tijd gedaald in gebieden zoals winkels en industrieel vastgoed, aldus Glenmede.

Het bedrijf handhaaft momenteel zijn weging in de vastgoedsector op een niveau dat het in voorgaande jaren heeft aangehouden, aldus Michael Reynolds, vice-president beleggingsstrategie bij Glenmede.

"Mensen hebben blind gedesinvesteerd uit REIT's vanwege de angst voor kantoren, denkend dat wat er in kantoren gebeurt indicatief is voor de totale ruimte," zei Reynolds. "Wij zijn geneigd te denken dat dat niet het geval is."